此次《纲要》提出要建立城乡统一的土地市场

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合碩機構分析師郭毅告訴第一財經記者,這類型的土地進入招拍掛市場,是與整體土地市場走同樣的程序,屬於同一系統的出讓政策,而不是分成兩類進行拿地,因此運作流程基本一致,後續的開發流程和入市流程也都是一樣的。

《綱要》指出,推動土地要素市場化配置綜合改革,提高資源要素配置效能和節約集約利用水平。深化城鎮國有土地有償使用制度改革,擴大土地有償使用範圍,完善城鄉建設用地增減掛鉤政策,建立健全城鎮低效用地再開發激勵約束機制和存量建設用地退出機制。建立城鄉統一的建設用地市場,探索宅基地所有權、資格權、使用權“三權分置”改革,依法有序推進集體經營性建設用地入市,開展土地整治機制政策創新試點。用好跨省補充耕地國家統籌機制,支持重點項目建設。按照國家統籌、地方分擔的原則,優先保障跨區域重大基礎設施項目、生態環境工程項目所涉及新增建設用地和占補平衡指標。

此前有數位關註城市化進程的學者都有提及近年國內城市化進程的一個顯著特點是大都市圈加快發展。而處在大都市圈內的鄉村,最有條件和可能率先振興。而此次《綱要》提出要建立城鄉統一的土地市場,在數位受訪人士看來,這長遠利好大都市圈內的近郊鄉村的城市化進程,加重近郊人群在土地利益上的權重。

中國社科院城市發展與環境研究中心研究員牛鳳瑞告訴第一財經記者,城鄉統一的土地市場這一制度的出發點是基於推進鄉村的城市化進程,盤活農村用地,但利益最大化機制驅動下的開發商會綜合考慮城郊土地的社會成本,實際落地效果未必如制度所期許。

“開發商之前只需要與國土資源、住房城建等國家機關人員進行談判,可以理解成1對1的談判模式;但近郊土地所有權屬於村集體,這意味著開發商將與村幹部、村民等更多利益群體進行斡旋,可以理解成1對多的談判模式,更高的談判成本和談判難度會抬高競拍土地的交易成本、交易難度等。” 牛鳳瑞指出。

《長江三角洲區域一體化發展規劃綱要》(下稱“綱要”)今日正式發佈,其中提到要建立城鄉統一的土地市場,這也引起了不少開發商、業內人士的關註。

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同時,基於遠郊土地的市場價值小等自然屬性,在某種程度上,《綱要》在逐步瓦解城鄉二元結構的過程中,或將形成農村近郊與遠郊的二元結構這一新的社會局面。

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