近期上海做中高端分散式长租公寓的源涞国际则被爆陷入运营纠纷

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【山西煤矿爆炸事故】

綜合啟信寶及其他第三方工商信息平臺顯示,源淶國際目前存在七大風險,包括因未按時履行法律義務而被法院強制執行、股權質押、旗下不動產抵押等。2019年10月開始,源淶實業被爆有欠稅信息,涉資約28萬元。

源淶國際前員工已有人在10月29日收到有關部門下發的裁決書,要求源淶國際7日內支付欠薪,但也一直處於被拖欠狀態;此前有部分業主發現,按照合同約定的每月一付的房租沒有到賬。據部分業主反映,源淶國際客服人員在電話里一直對業主進行安撫並承諾租金會到賬,但至今沒有兌現;源淶國際法定代表人孫元元也對業主的上門咨詢並不避諱,也透露了團隊面臨資金問題,但堅稱一直在尋求解決辦法。

記者查詢啟信寶獲悉, 2013年,孫元元註冊了上海源淶實業有限公司(簡稱“源淶實業”)註冊,並擔任法定代表人,同時也是大股東,個人持股比例35.52%。

早在2018年,青客公寓在一份關於企業倒閉處置的預案中提到:“長租公寓企業雖未直接出現各類法律意義上的倒閉、破產情況,但因退租、退押金超過一定比例,以及各類金融機構停止放貸等,可能導致長租公寓企業倒閉、破產情況出現。”因此,運營方在簽約過程中有必要與業主、租客約定風險責任承擔。

冰火兩重天。一邊是美國東部時間11月5日,青客公寓(QK)正式登陸納斯達克,股價持續上揚,蛋殼公寓也在近期向美國證券交易委員會(SEC)遞交F-1招股書,擬進行首次公開募股(IPO);另一邊,近期上海做中高端分散式長租公寓的源淶國際則被爆陷入運營糾紛。

一個事實是,最近一年來寓見、樂伽等分散式長租公寓陸續爆出運營問題,行業短板不斷暴露。11月7日,景暉智庫首席經濟學家胡景暉接受21世紀經濟報道記者採訪時表示,長租公寓行業存在準入門檻低、利用資金沉澱做擴張,杠桿過高等問題。行業的資金運作模式與國內目前資本市場的屬性不匹配,行業亟需立法監管以及建立更完善的行業運作准則。

他認為,長租公寓投資資金一定要“長”,只適合拿自有資金來做,租金貸也沒問題,但一旦運營方為了收房擴張啟用高利貸等資金就容易出問題。

源淶背後不乏基金身影。從上海源淶實業的股東結構可見,上海涌創鏵源投資合伙企業(有限合伙)持股比例為20.17%,其高管洪亦修也是源淶實業的董事;此外,上海容銀投資有限公司持股比例為14%,上海潮瀚公寓管理中心(有限合伙)持股比例為24.55%。

金光傑透露,針對目前市面上的分散式長租公寓風險問題,自己也給有關部門建議過處理方案:在運營方解決資金問題的過程中,可以讓租客繼續住,最後房東可以選擇拿此前運營方提供的裝修。

他的邏輯是,目前一些不夠專業的運營方,在與業主簽約的時候,並沒有約定三方風險,當市場下行,長租公寓的房源空置率也隨之提升,大部分運營商不懂在條款裡面約定風險承擔條例,面對資金問題的出現就會很被動。

行業加速洗牌綜合該公司離職員工與業內人士分析,源淶國際陷入運營糾紛主要原因是很多方面造成的。首先是宏觀經濟增速放緩,導致中高端長租公寓的租客來源減少。源淶國際的問題映射了上海中高端豪宅市場的變化。來自上海中原的數據顯示,今年已有多個中高端住宅的租金水平有明顯下跌,比如古北板塊的金色貝拉維,今年7月租金水平為160元/平方米/月,去年同期171元/平方米/月;巴黎花園去年7月136元/平方米/月,今年7月110元/平方米/月。

其次,源淶國際自身運營能力有待提升,一旦遇上市場行情不好、租金下滑的局面,此前與業主簽訂的租金交付合同,短期內難以快速調整。

青客公寓CEO金光傑指出,國內長租公寓發展還不到10年,這過程中企業更替,“有進有出”是正常現象。他簡單概括了國內分散式長租公寓的發展情況:比如大部分分散式長租公寓單房模型是賺錢的,虧損往往是非現金型虧損,比如一間公寓第一年租金有30%的利潤,按照當年市場估算應該是盈利的,但研發、利息、廣告支出、會計準則等四方面造成的虧損是目前分散式長租公寓無法覆蓋的。

源淶運營隱憂據源淶國際前員工反映,自今年8月份以來,源淶國際已無力支付部分員工工資,導致員工陸續離職,並陸續申請了勞動仲裁。

不過,業內也出現與胡景暉不一樣的觀點。11月8日,在房東東2019中國第三屆品牌公寓CEO年會上,房東東創始人全靂指出,2018年長租公寓行業開始發生變化,首先是輕資產爆發,其次是長租公寓住建從房地產體系內剝離出來,因為至今沒有太好的盈利模式;再次,國家對行業出台了非常多利好政策,這也促使長租公寓第一股青客公寓的誕生,這將導致整個行業的產品線跟結構的優化升級,包括整個產業鏈的完善。

再次,源淶國際在擴張過程中,內部管理問題不斷浮現。比如,從記者獲取的源淶國際與業主簽訂的合同上來看,業主要給予托管公司3個月的免租期,這期間用於裝修。但據一些業主反映,源淶國際實際上並未對其委托的房源進行過裝修,只是搬走了一些傢具與增加部分軟裝。

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