过高的居民杠杆率可以对经济增长产生促进作用

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【詹姆斯33000分】

2019年,中國房地產行業面臨的局勢,前所未有的複雜。

那麼問題來了,60.4%的杠桿率高不高呢?

意味著,全國居民一整年的收入才能還清債務。

觀察這一數據近10年以來的變化,2008年,中國居民部門杠桿率僅有17.9%,如今已經攀升到60.4%的新高。這十年間,居民杠桿率上升了3倍有餘,居民“加杠桿”的速度遠超發達國家,這也正是過去十年房價大牛市的推動力之一。

當地居民、企業收入銳減,更有部分個人、企業遭遇資金鏈斷裂而無法償還貸款,銀行只好處置拍賣作為抵押的房屋,進而導致房價一年內下跌 20%,此後連續十幾個月持續下跌,溫州銀行業也一度陷入困境。

而,值得註意的是,2019年10月份,中國樓市數據顯示,一半城市的二手房房價跌了!

據報告數據顯示,2018年末,我國住戶部門杠桿率為60.4%,相比2017年末繼續上升3.4%。

但需要指出的是,掛牌價更多可能是反應賣房者的未來房價信心與試探,並不等同於成交價。

若以年收入維度劃分,低收入家庭的債務壓力已經逼近極限。據北京大學開展的2016年中國家庭追蹤調查:有負債家庭中,年收入低於6萬元的平均債務收入比高達285.9%。

回答這個問題的關鍵點在於,當前,中國居民的可支配收入能否覆蓋現有債務?

據國家統計局披露數據顯示,2019年10月份,納入統計的70個大中城市中,有35個城市二手房環比下跌,占比一半;4個城市價格持平,上漲城市僅為31城。

2019年10月以來,中國房價下跌,或許不再是“狼來了”。

而具體到城市,據國家金融與發展實驗室此前發佈的“季報宏觀杠桿率報告”顯示,在統計的34個城市中,截至2018年末,居民杠桿率高於80%的城市有5個,分別為:

因此,相比而言,二手房的價格或許更能反應中國房價的現狀。

具體來看,過去一年,青島二手房掛牌均價跌幅最大,從2018年11月的26713元跌至最新的22203元,跌幅超20%居首;廣州位居次席,從37397元跌至31910元,跌幅超17%;鄭州位居第三位,從16861元跌至14965元,跌幅超12%。

居民收入,還債壓力幾何?那麼,拋開未來經濟增長、城鎮化等因素,當前中國居民“加杠桿”的空間還有多少呢?

浙江(83.7%)、上海(83.3%)、北京(72.4%)、廣東(70.6%)、甘肅(70.1%)、重慶(68.6%)、福建(65.8%)和江西(63.1%)。

據國家統計局數據顯示,2019年10月份,全國共有35城市的二手房房價環比下跌。其中,既有一線城市,也有二線省會,更不乏三四線城市。

對比國際水平,中國的居民杠桿率雖然仍低於發達國家,但已經高出國際平均水平(59.7%),且遠遠高過其他新興經濟體。而且,美國、澳大利亞的居民杠桿率都在下降,我們的居民杠桿率增幅位居世界前列。

據央行披露的《中國金融穩定報告(2019)》顯示,截止到2018年末,我國住戶部門債務收入比(居民債務/可支配收入)為99.9%,同比上升6.5個百分點。

當然,這僅僅是個別地區的特例,而非全國性的問題,但對當下的房價或許有一定的借鑒意義。

另外,寧波漲幅最大,由20181元漲至22547元,漲幅超過10%。

房價下跌,不可承受之重當房價不斷上漲的過程中,個人住房貸款對於銀行而言是非常優質的信貸資產,杠桿率會隨著房價上漲,而下降。

因此,便會導致重點城市的新房成交價格,會受到限價、限制網簽、成交結構的影響,存在一定失真。

北京、天津、廊坊、保定、張家口、滄州、青島、濟南、煙臺、威海。

而,據貝殼研究院的數據顯示,二手房掛牌均價下跌幅度較為明顯。過去一年,25個重點城市有20個城市的掛牌均價出現下跌,甚至有城市的跌幅超過20%。

11月25日,央行發佈了《中國金融穩定報告(2019)》,披露了中國住戶部門最新的負債情況。據報告顯示,截止到2018年末,我國住戶部門貸款餘額達47.9萬億元,其中25.8萬億為個人住房貸款,占比達53.9%。

從報告可以看出,社科院對2020年中國房價持審慎態度,認為重點城市住房市場總體將繼續“先抑後穩”。

中國社科院經濟研究所劉磊表示,短期內,過高的居民杠桿率可以對經濟增長產生促進作用,但中長期來看,將對居民消費產生擠出效應,進而對經濟增長的速度與質量都會有所抑制。

截止到2018年末,我國住戶部門貸款餘額達47.9萬億元,其中25.8萬億為個人住房貸款,占比達53.9%。可見,家庭債務中,房貸占據了絕對的大頭。

央行重磅報告:個人房貸超258000億元

杭州(103.2%)、廈門(96.3%)、溫州(91.1%)、海口(83.8%)、深圳(82.3%)。

其中,深圳的二手房掛牌均價是一線城市中唯一上漲的,由61024元上漲至最新的62639元,漲幅近3%。

2019年以來,中國房地產調控的複雜程度,前所未有。據不完全統計,2019年前9個月合計的415次房地產調控,平均每個工作日有2次以上的房地產調控,刷新了歷史紀錄。

與國際相比,浙江、上海、北京的居民桿桿率,均已超過發達國家。

2019年,誰在上漲?誰在下跌?

深圳、東莞、珠海、惠州、蘇州、南通、無錫、寧波;

房價可能一般性下跌的預警城市有:

比較杭州、廈門、溫州、海口、深圳的房價表現,也側面印證了居民杠桿率與房地產之間的關係。

因此,有業內人士預測,未來的樓市調控可能不會再“一刀切”,或許不會繼續全面收緊,而是將進入“一城一策”的節奏,把握“區間管理”的穩控節奏,讓房價在有限的箱體里進行上下浮動。

以溫州為例,其擁有發達的民營經濟,靠出口加工業務積聚著大量人口和財富,加上四萬億救市計划下銀行信貸的大量投放,2010年後房價飆升,2011年超過3萬元/平米,接近一線城市房價水平。

另外,對比2018年同期數據,更有13個城市的房價已經跌回到一年前。

值得一提的是,一線城市裡,北上廣的二手房房價均環比出現下跌,只有深圳例外。

2011年,中國貨幣政策轉向緊縮,歐美經濟的衰退,出口壓力巨大,給溫州民營經濟帶來了沉重的打擊。

而,年收入高於36萬元的平均債務收入比為89%,貸款壓力尚且較輕,償還債務能力較強。

但如果一旦房價下跌,且跌幅過大,杠桿率偏高的個人、企業、銀行,將面臨巨大的風險。

今日(11月28日),社科院財經戰略研究院發佈了《中國住房市場發展月度分析報告》,根據監測模型及專家評價,提出了2020年參考性預警預報。其中,房價可能一般性上漲的預警城市有:

根據央行報告,2018年,住戶部門杠桿率超過全國水平的省份(直轄市)有:

個人、企業紛紛高杠杄加入炒房大軍。

眾所周知,中國房價長達20年的大牛市,除了經濟增長、城鎮化和人口的基本面支撐之外,全民“加杠桿”買房的推動作用,同樣舉足輕重。

報告進一步顯示,年收入低於6萬元的家庭中,有0.8%的家庭債務超過50萬元。

值得一提的是,居民杠桿率迅速攀升、家庭債務不斷增加,個人住房按揭貸款的大幅增長可謂功不可沒。

另外,由二手房房價下跌傳出的信號,開始動搖業主的賣房信心。眾所周知,二手房掛牌均價,一定程度反映了業主對後市房價的信心。

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